Cara Menghitung IRR Internal Rate of Return

Cara Menghitung IRR Internal Rate of Return

Membuat suatu usaha bisnis menjadi salah satu impian banyak orang untuk mendapatkan penghasilan yang lebih tinggi. Dalam menjalankan usaha tersebut, ada banyak hal yang harus diperhitungkan, salah satunya adalah dengan menggunakan cara menghitung IRR (Internal Rate of Return) yang sangat dibutuhkan bagi orang yang akan membuka usaha atau dalam membuat proposal usaha itu sendiri.

Sebelum membahas lebih lanjut, patut diketahui apa yang dimaksud dengan IRR (Internal Rate of Return) atau tingkat pengembalian internal? Bagaimana rumus IRR dan perhitungannya?

Pengertian IIR

IRR adalah hasil yang diperoleh dari suatu proposal bisnis, yaitu tingkat diskonto (discount rate) yang akan menjadi present value dari aliran kas masuk (cash inflow) sama dengan investasi awal.

IRR adalah memberikan asumsi bahwa cash inflow diinvestasikan kembali pada tingkat bunga internal (internal rate).

Internal Rate of Return jika aliran kas masuk tidak selalu sama besar

Kelebihan dan Kekurangan

Setelah membahas cara menghitung IRR, baik secara manual maupun dengan Excel ada beberapa hal yang perlu Anda catat. Menggunakan metode ini mempunyai keuntungan dan kekurangan.

Kelebihan metode perhitungan IRR yakni tidak dipertimbangkan time value of Money. Dengan demikian perhitungan dapat dilakukan lebih tepat dan realistis dibandingkan dengan metode accounting rate of return.

Sedangkan kekurangan metode ini adalah perlu waktu untuk menghitungnya, termasuk saat cas inflow tidak terdistribusi secara merata (walaupun kebanyakan kalkulator bisnis sudah dilengkapi dengan program untuk menghitung IRR). Selain itu metode ini tidak dapat mengidentifikasi ukuran investasi dalam berbagai proyek yang bersaing dan tingkat keuntungannya.

Perhitungan IRR

Perhitungan ini menggunakan metode trial dan error dengan menggunakan tabel present value. Langkah-langkah rumus menghitung IRR disajikan sebagai berikut:

  1. Hitung net present value (NPV) pada tingkat biaya modal (cost of capital), ditunjukkan dengan r1.
  2. Lihat apakah net present value (NPV) positif atau negatif

3a. Jika net present value (NPV) positif, gunakan tingkat bunga yang lebih tinggi (r2) dari r1.

3b. Jika net present value (NPV) negatif, gunakan tingkat bunga yang lebih rendah (r2) dari r1.

3c. IRR yang tepat dengan net present value sama dengan nol, terkadang terletak di antara kedua rate tersebut.

  1. Hitung net present value (NPV) dengan menggunakan r2.
  2. Lakukan interpolasi untuk memperoleh IRR yang tepat.

Contoh. Suatu proyek dengan biaya sebesar $100.000 diharapkan akan menghasilkan cash inflow berikut ini.

  • Tahun 1 = $50.000
  • Tahun 2 = $30.000
  • Tahun 3 = $20.000
  • Tahun 4 = $40.000

Dengan menggunakan metode trial dan error, perhitungan IRR sebagai berikut:

Tahun Tingkat Bunga 16% Present Value Tingkat Bunga 18% Present Value
1 0,862 $43.100 0,847 $42.350
2 0,743 $22.290 0,718 $21.540
3 0,641 $12.280 0,609 $12.180
4 0,552 $22.080 0,516 $20.640
$100.290 $96.710
Investasi -$100.000 -$100.000
Net Present Value $290 -$3.290

IRR dari proyek ini adalah sedikit lebih tinggi dari 16% karena pada tingkat bunga tersebut, net present value dari investasi yang dilakukan kurang lebih sama dengan nol.

Rumus dan Perhitungan IRR

Ada 2 cara yang digunakan untuk mencari IRR.

Rumus IRR 1

Cara pertama untuk mencari IRR adalah dengan menggunakan rumus sebagai berikut :

IRR = I2 + NPV2 x (i2 – i1)
NPV1   –   NPV2

 

Di mana : I1     = tingkat bunga 1 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1)

I2    = tingkat bunga 2 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2)

NPV1           = net present value 1

NPV2           = net present value 2

Contoh soal

1)      Cari rata-rata kas bersih, yaitu sebesar 2.070 yang diperoleh dari:

1.750 juta + 1.900 juta + 2.050 juta + 2.450 juta = 2.070 juta

5

2)      Perkirakan besarnya PP, yaitu:

PP = 5.000 = 2,416

2.070

3)      Dalam tabel 2 (di lampirkan), tahun ke-5 diketahui yang terdekat dengan angka 2,416 adalah 2,436 adalah 30%

4)      Secara subjectif tiap discount kita kurangi 2% menjadi 28% sehingga NPV-nya dapat dilihat dalam tabel berikut ini:

Tabel 3 Perhitungan NPV dengan DF 28% (dalam ribuan)

Tahun Kas Bersih DF (28%) PV kas Bersih
1 1.750.000 0,781 1.366.750
2 1.900.000 0,610 1.159.000
3 2.050.000 0,477 977.850
4 2.200.000 0,373 820.600
5 2.450.000 0,291 712.950
Total PV Kas Bersih 5.037.150

                       Nilai NPV positif, yaitu = 5.037.150 – 5.000.000 = 37.150

Kemudian untuk Discount Factor 29%, NPV-nya dapat dilihat dalam tabel berikut:

Tabel 4 Perhitungan NPV dengan DF 29% (dalam ribuan)

Tahun Kas Bersih DF (28%) PV kas Bersih
1 1.750.000 0,775 1.326.250
2 1.900.000 0,601 1.141.900
3 2.050.000 0,466 955.300
4 2.200.000 0,361 794.200
5 2.450.000 0,280 686.000
Total PV Kas Bersih 4.933.650

Nilai NPV sudah negatif = 4.933.650 – 5.000.000 = -66.350

Kemudian jika tabel tersebut digabungkan sebagi berikut:

Tabel 5 NPV dengan DF 28% dan 29%

Tahun Kas Bersih Bunga 28% Bunga 29%
DF PV Kas Bersih DF PV Kas Bersih
1 1.750.000 0,781 1.366.750 0,775 1.356.250
2 1.900.000 0,610 1.159.000 0,601 1.141.500
3 2.050.000 0,477 977.850 0,466 955.300
4 2.200.000 0,373 820.600 0,361 794.200
5 2.450.000 0,291 712.950 0,280 686.000
Total Pv kas bersih 5.037.150 4.933.650
Total Pv investasi 5.000.000 5.000.000
NPV C1                      37.150 C2 (66.350)

 

            Interpolasi                              PVIFA                                                PVIFA

            28%                                         5.037.150                                5.037.150

            Initial Invesment                                                                     5.000.000 (-)

29%                                         4.933.350 (-)                                                  

103.500                                     37.150

 

IRR = I2 + NPV2 x (i2 – i1)
NPV1   –   NPV2

 

 

 

IRR = 28 + 37.150 x 1%
103.500

 

 

IRR = 28 + 0,395% = 28,395% dibulatkan menjadi 28,4%

 

Rumus IRR 2

            IRR = P1 – C1 x P2 – P1                         Dimana :

C2 – C1                           P1 = tingkat bunga 1

P2 = tingkat bunga 2

C1 = NPV 1

C2 = NPV 2

Jika perhitungan secara TRIAL and ERROR, maka IRR dapat dicari sebagai berikut:

Mencari NPV positif dan NPV negatif terlebih dahulu, sampai diperoleh dengan menggunakan tingkat suku bunga tertentu seperti yang tertera dalam tabel 6 yaitu:

Tahun Kas Bersih Bunga 28% Bunga 29%
DF PV Kas Bersih DF PV Kas Bersih
1 1.750.000 0,781 1.366.750 0,775 1.356.250
2 1.900.000 0,610 1.159.000 0,601 1.141.500
3 2.050.000 0,477 977.850 0,466 955.300
4 2.200.000 0,373 820.600 0,361 794.200
5 2.450.000 0,291 712.950 0,280 686.000
Total Pv kas bersih 5.037.150 4.933.650
Total Pv investasi 5.000.000 5.000.000
NPV C1                      37.150 C2 (66.350)

 

 

Jika dimasukkan ke dalam rumus sebagai berikut:

P1 = 28%

P2 = 29%

C1 = 37.150

C2 = -66.350

 

IRR = P1 – C1 x P2 – P1

C2 – C1

IRR = 28 – 37.150 x          29 – 28          

-66.350 – 37.150

IRR = 28 + 37.150 = 28,359% dibulatkan menjadi 28,4%

103.500

Kesimpulan:

Jika IRR lebih besar (>) dari bunga pinjaman, maka diterima

Jika IRR lebih kecil (<) dari bunga pinjaman, maka di tolak

 

Cara Menghitung IRR dengan Excel

Cara di atas adalah cara menghitung IRR dengan manual. Lantas bagaimana bila kita menghitungnya dengan bantuan aplikasi atau software semacam Microsoft Excel?

Dalam Microsoft Excel, fungsi IRR berfungsi mengembalikan nilai dari Internal Rate of Return untuk sejumlah seri periode aliran kas. Aliran kas tersebut harus mempunyai interval yang jelas, contohnya setiap bulan atau setiap tahun. Laba tersebut merupakan suku bunga yang diterima selama periode tertentu yang mencakup proses pembayaran (negatif) dan penerimaan (positif).

Argumen untuk sintal-sintal IRR adalah sebagai berikut:

  • Value adalah referensi ke rangkaian sel yang berisi data aliran kas (berisi data dari nilai investasi dan nilai bersih pendapatan). Mengenai value tersebut setidaknya mempunyai satu nilai negatif dan satu nilai positif. Argumen tersebut wajib ada dalam pemakaian fungsi tersebut.
  • Adalah argumen opsional yang bisa dipakai maupun tidak. Guess adalah nilai perkiraan dari IRR itu sendiri. Jika nilai dari Guess tidak dimasukkan, maka secara otomatis nilai yang dipakai adalah 10% atau 0,1.

Supaya Anda lebih mudah dalam memahami cara menghitung IRR dengan Excel, Anda bisa simak contoh di bawah ini.

Contoh, data investasi awal dan pemasukan dari suatu perusahaan adalah seperti berikut:

  A B
1 Nilai investasi awal $1.000
2 Pendapatan tahun 1 $200
3 Pendapatan tahun 2 $240
4 Pendapatan tahun 3 $288

Untuk menghitung nilai IRR setelah tahun ketiga, data tersebut perlu kita masukkan ke dalam sintal-sintal dalam fungsi IRR. Berikut adalah penulisannya:

=IRR( B1:B4)

Maka akan diketahui bahwa hasilnya adalah -14%. Hal tersebut menunjukkan bahwa besaran tingkat internal pengembalian investasi (IRR) setelah jangka waktu 3 tahun masih negatif.

Perbedaan IRR dan NPV

  1. NPV adalah proceeds atau cas flows yang didiskontokan atas dasar biaya modal (Coast of Capital) atau rate of return yang diinginkan. Sementara IRR adalah tingkat bunga yang akan menjadi jumlah nilai sekarang dari proceeds yang diharapkan akan diterima (PV of future proceeds) sama dengan banyaknya nilai sekarang dari pengeluaran modal atau PV of Capital outlays).
  2. Nilai NPV diperoleh dari selisih antara PV dari pengeluaran modal (Capital outlay atau initial Investment). Sementara IRR dicari dengan cara coba-coba atau trial And error.
  3. NPV tidak memiliki arti bila dipakai untuk membandingkan proyek yang mempunyai jumlah investasi awal yang berbeda. Sementara IRR mudah untuk dibandingkan dengan proyek yang mempunyai jumlah investasi awal yang berbeda.
  4. NPV dari proyek yang lebih dari satu dapat ditambahkan. Lain halnya dengan IRR yang tidak dapat menambahkan beberapa proyek.
  5. Pada metode perhitungan NPV diperbolehkan pemakaian tingkat diskon yang berbeda dalam periode yang berbeda. Sementara pada metode IRR hanya memperbolehkan pemakaian satu tingkat diskon pada seluruh periode.

Itulah sejumlah informasi mengenai IRR, mulai dari pengertian, kekurangan dan kelebihan, perhitungan, rumus dan perbedaaanya. Inilah akhir dari artikel cara menghitung IRR yang dapat kami sampaikan, semoga dapat membantu para pembaca.

Leave a Comment